Как купить квартиру во Франции

Для начала, о ценах. Лишних слов писать не буду, просто посмотрите на уровни цен за 1 кв.м. в разных городах Франции. Как вам парижские 11 тысяч евро за метр? Не кажутся безумием? Не удивительно, что много парижан, достигнув пенсионного возраста, продают свои парижские квартиры и уезжают жить в Бретань или Прованс, купив там дом, а оставшиеся от продажи парижского жилья деньги тратят на себя и путешествия.

Чем дальше от Парижа, тем ниже, как правило, цена. Даже на Лазурном побережье стоимость жилья не такая пугающая. Утешения ради, цены в парижских пригородах процентов на 20-40 ниже столичных. Меня удивляет, как при в общем-то не слишком высоких в среднем французских зарплатах, люди умудряются покупать недвижимость. Видать, у многих наследство остаётся от предков.

Поиск квартиры. Самый популярный сайт с объявлениями о продажах недвижимости это https://www.seloger.com/ Пользоваться им можно традиционно: выбираешь город, вбиваешь критерии, и сайт отсортирует тебе нужные объявления. И это будет объявление от агентства. Другой вариант — частные объявления на сайтах типа https://www.leboncoin.fr/immobilier/offres Надо иметь в виду, что при взаимодействии с частниками могут возникать определенные риски. Естественно, что принцип «доверяй, но проверяй» тут в первую очередь должен работать. Можно напрямую прийти в агентство недвижимости и оставить заявку. Агенты подберут вам несколько вариантов.

После того как на горизонте появились интересующие вас объекты недвижимости, вы можете договориться с агентом или собственником о визите для просмотра квартиры. Не забудьте посмотреть не только саму квартиру, но и относящиеся к ней помещения, чаще всего это парковка и погреб (cave). Наличие небольшого погреба достаточно распространенное явление. Французы хранят в этих кладовках вино, домашнюю утварь, чемоданы итд. Часто в жилых домах есть отдельная комната общего пользования для хранения велосипедов. Поэтому, когда вы выбираете квартиру, не забывайте о дополнительных «плюшках», которые хоть и влияют на цену, но очень облегчают повседневное существование.

Допустим, вы нашли квартиру своей мечты. Что дальше? А дальше агентство или владелец предлагает вам подписать, так называемое «предложение о покупке». Вы можете попробовать сбить цену, указав в нём ту, которая вам интереснее. Но надо иметь в виду, что если у владельца очередь из потенциальных покупателей, то он выберет того, кто предложит больше. При этом, цена не должна превышать ту, что изначально была указана в объявлении. То есть, об аукционе здесь речь не идёт. Поэтому, хотите торговаться — торгуйтесь. Но если жизни не видите именно без этой квартиры, пишите сразу ту цену, что указана в объявлении.

Далее, в течение пары дней вам сообщат, принято ваше предложение или нет. Если оно принято, то вам предлагается подписать еще один документ — «обещание продажи» (la promesse de vente) или «компромисс» (le compromis). Между этими двумя документами есть разница, которую следует понять, прежде чем что-то подписывать.

Обещание продажи это документ, который позволяет продавцу «зарезервировать» недвижимость для покупателя, указав цену, а также период, в течение которого действует это обещание. При этом покупатель должен оплатить, как правило, 10% от общей суммы продажи (без учета нотариальных сборов). Эти 10 процентов являются частью цены квартиры.
Компромисс отличается от обещания продажи тем, что это договор, полностью обязывающий обе стороны. Ведь в момент подписания компромисса четко оговаривается обязательство каждого довести сделку до конца. Важно! С юридической точки зрения компромисс приравнивается к продаже. Это означает, что если одна из двух сторон желает выйти, то другая может использовать средства правовой защиты и даже потребовать возмещения убытков. Во время подписания компромисса обычно взимается оплата покупателем суммы, называемой залогом. Эта сумма может варьироваться от 5 до 10% от продажной цены недвижимости. Очевидно, что это будет включено в цену, когда будет подписан окончательный акт.

Ничего не поняли? Я тоже. Однако, такие нюансы надо понять и обсудить с юристом или представителем агентства. Я, если честно, так и не разобралась в разнице, знаю только, что типично подписывают «Обещание продажи». При подписании «Обещания продажи» или «Компромисса» вам должны предоставить полный пакет документов, относящийся к данному объекту недвижимости. Во Франции подход к описанию жилья кажется очень серьезным. Это полный спектр различных диагностик: электрика, сантехника, газовое оборудование, шум и экология, сейсмические особенности, отсутствие асбеста (он с некоторых пор запрещен во Франции). В общем, документ может занимать страниц 500. Если квартира является частью кондоминиума (товарищества собственников жилья), то вам предоставят и полный отчет о деятельности данного ТСЖ, его расходов за предыдущие периоды, планов по ремонту, отчетов с собраний итд. Готовьтесь к вечерам за чтением многостраничных трудов.

После подписания «Обещания продажи» или «Компромисса» вам дают несколько дней на размышления.Тут вы еще можете отказаться от покупки без проблем. В течение срока, указанного в документе, вы должны будете перевести в агентство сумму предоплаты, указанную в документе. Не могу сказать, как оформляется «обещание продажи» непосредственно с частным лицом. Возможно, нотариус вступает в действие уже на данном этапе.

В «Обещании продажи» должно присутствовать условие, что вы обязуетесь купить эту квартиру только в случае, если необходимое финансирование (кредит) будет вам предоставлено банком. Вы обещаете сделать в этом направлении все от вас зависящее. И если банк вам отказывает, то выплаченная вами сумма предоплаты должна будет вернуться к вам. Но если вы просто раскапризничались и передумали покупать данную квартиру, то вы рискуете потерять 10 процентов от ее стоимости.

Дальше вы изыскиваете финансирование. В среднем первоначальный взнос составляет 20 процентов от стоимости квартиры. Но он может быть меньше или больше. Те 10 процентов, которые вы уплачиваете после подписания «обещания продажи» будут являться частью вашего первоначального взноса. Срок кредита варьируется от 5 до 25 лет. При обращении в банк нужно быть готовыми к тому, что с вас потребуют предоставить данные обо всём, чем вы владеете. Чем большим количеством всего владеете, тем больше шансов будет на благополучный исход дела. Про кредит напишу еще отдельным постом.

Как только банк вам подтвердил предоставление кредита, вы отправляете договор с банком своему нотариусу. Нотариус приступает к проверке правильности предстоящей сделки и ее подготовке. Во Франции огромный нотариальный сбор — около 8 процентов от стоимости квартиры. В случае с новостройками нотариальный сбор гораздо меньше или даже отсутстует, но цены на новостройки обычно выше. Имейте это в виду при планировании финансирования. Нотариус проверяет всю историю квартиры, начиная от постройки дома. Кому-когда она передавалась и продавалась. Нотариус также проверяет правильность и наличие всех необходимых диагностик и документов. После проверки всего и вся нотариус назначает дату сделки, о чем готовится специальный документ о вызове вас к нотариусу такого-то числа. Этот документ вы отправляете в банк, и банк должен перечислить нотариусу (а не агентству и не собственнику квартиры) полную сумму кредита. Вы, в свою очередь, перечисляете нотариусу сумму первоначального взноса, указанную в «обещании продажи».

И вот он настал, тот самый день! Вы приходите к нотариусу, агент и продавец приходят туда же (сейчас допустимо заключение сделок и подписание документов онлайн). Нотариус зачитывает вам весь огромный текст подготовленного контракта, с диагностиками и прочими деталями. Если у вас есть вопросы, вы можете их задать. И, когда всем становится все понятно, вы подписываете документ. Сопутствующие документы вам могут потом передать в электронном виде. Не удивляйтесь, получив том на 500 страниц. Вам тут же передают ключи, и вы становитесь полноправным собственником квартиры.

Поздравляю с покупкой и держитесь там, вам еще предстоит ремонт и переезд!